---
title: Wat is je logistieke pand straks nog waard zonder elektrificatieplan?
description: "Discussielunch #3: wat is een logistiek pand nog waard zonder elektrificatieplan? En waarom de kilowattuurprijs bepaalt of je huurder blijft."
image: https://sampre.io/hubfs/IMG_8703.jpg
---

[![Sampre logo](https://sampre.io/hs-fs/hubfs/SAMPRElogo-3.png?width=359&height=98&name=SAMPRElogo-3.png "Sampre logo")](https://www.sampre.io)

- Producten 
    - [Operate](https://sampre.io/operate)
    - [Develop](https://sampre.io/develop)
- [Projecten](https://sampre.io/projecten)
- [Kennisbank](https://sampre.io/kennisbank/tag/blog)
- [Werken bij](https://sampre.io/sampre-werken-bij)
- [Over ons](https://sampre.io/sampre-over-ons)

- [Login](https://portal.sampre.io/)
- [Contact](https://sampre.io/nl/contact)

# Wat is je logistieke pand straks nog waard zonder elektrificatieplan?

![Deelnemers van Sampre-discussielunch #3 voor het Sampre-logo](https://sampre.io/hs-fs/hubfs/IMG_8703.jpg?width=2400&name=IMG_8703.jpg)

Discussielunch #3 | 4 juni 2026 | Amsterdam

Drie miljoen capex voor de elektrificatie van een distributiecentrum van veertig miljoen. Dat is even een over-de-duim-inschatting van wat een complete elektrische configuratie kost: zonnepanelen, batterij, (wellicht een generator), DC-laden. Tegen de waarde van het pand is dat amper materieel: een factor vijftien of nog veel meer. En toch bepaalt de mate van elektrificatie straks of je huurder kan blijven draaien. Dus of hij blijft.

Op 4 juni hield ik de derde Sampre-discussielunch van dit jaar. Aan tafel: een asset manager van een logistiek fonds, een asset manager bij een institutionele belegger, een technical director bij een vastgoedontwikkelaar, de verantwoordelijke voor het elektrisch transport van een grote online retailer als eindgebruiker, een onafhankelijk expert in elektrisch vrachtvervoer en het hoofd development van Sampre.

### Het vraagstuk

De waarde van een logistiek pand hangt straks aan het energie-ecosysteem dat erop draait. Zonnepanelen, batterij, laden, soms een generator. Elke factor heeft te maken met eigen stakeholders en dynamiek, een afschrijftermijn en een marge. De vraag is niet meer of dat systeem er komt. De vraag is hoe je waarde creëert in de ruimte waar verhuurder en huurder elkaar nodig hebben.  
En de drijver is gedraaid. Tien jaar geleden werd elektrificatie aangejaagd door subsidie en verduurzamingsdoelen. Nu door risicomanagement.

### De drijver is de kilometerprijs

Logistiek is een margebusiness. Diesel is grofweg een kwart van de kostprijs van een distributeur, en die dieselprijs gaat alle kanten op. Rijdt je concurrent een paar cent per kilometer goedkoper, dan volg je of je krimpt.  
Kijk naar China. Eind 2024 was 9,9 procent van de nieuwe heavy-duty trucks elektrisch. Eind 2025 was dat 53,9 procent. Een jaar. Dat is geen lijn op een grafiek, dat is een omslag. De motor eronder is de leercurve, de wet van Wright: bij elke verdubbeling van de productie daalt de kostprijs met een vast percentage. Zonnepanelen gingen in acht jaar van 1,20 euro naar 30 cent per wattpiek. Batterijen volgen. Daar komt de vrachtwagenheffing per 1 juli 2026 bovenop: tot 14 cent per kilometer voordeel voor wie zero-emission rijdt, en daarna mogelijk ook nog EU-kortingen op kWh-belastingen om de elektrificatie van de Unie te versnellen.  
De expert elektrisch vrachtvervoer aan tafel zei het scherp: "Op het moment dat ze zien dat de TCO break-even wordt, gaan transporteurs van nul naar honderd met omschakelen naar elektrisch rijden."

### De rekensom: twaalf cent tegen twintig cent

Reken het terug naar de kilowattuurprijs. Een kilowattuur die je achter de meter opwekt, op het dak, draagt geen energiebelasting en geen transportkosten. Die is bijna altijd concurrerend. Een elektrische truck rijdt rendabel onder ongeveer 20 cent per kilowattuur. Een complete configuratie van panelen, batterij, generator en DC-laden levert bij zo'n 10 procent rendement stroom voor rond de 12 cent.  
Tussen 12 en 20 zit 8 cent. Dat is ruimte. Meer rendement voor de verhuurder, een lagere prijs voor de huurder, of allebei een stuk. Daar zit de common ground.

### De capex is klein, de gevolgen niet

Drie miljoen op veertig miljoen (of nog veel meer). De investering is dus relatief klein. De gevolgen niet. Een huurder zonder stroom draait geen operatie, en betaalt op de lange termijn dus geen huur. Een huurder met dure stroom verliest marge en gaat zoeken naar besparing, lees huurverlaging. De principal value van de verhuurder hangt zo aan de marge van zijn huurder.  
Let op een valkuil. Je kunt de complexiteit parkeren bij een energiebedrijf of independent power producer dat de stroom als service levert. Handig. Maar zet je geen plafond op de kilowattuurprijs, dan zit je huurder klem zodra de markt omslaat. En dan zit jij alsnog aan tafel over een huurverlaging. Grip op de kilowattuurprijs is grip op je huurder.

### Het net komt deels te hulp

De netbeheerder helpt, maar lost het niet op. Congestie zit overal, en logistiek staat onderaan de rij, na landbouw, zorg, defensie en woningbouw.  
Achter de meter opwekken scheelt energiebelasting en transportkosten. Maar het net is geen waterbed. Een grote batterij in Groningen lost een tekort in Zeeland niet op, want die stroom moet eerst het hele fijnmazige net door. Wat wel werkt: een batterij telt als congestie-mitigerende maatregel en zet je vooraan in de rij, en blokstroom- en capaciteitsbeperkende contracten geven lucht. Een deelnemer vertelde over een locatie met 3 megawatt op het dak, een batterij en generatoren. De huurder heeft daar, los van de congestie, vijftien jaar lang een megawatt tot zijn beschikking. Na het tekenen van zo'n contract bespaarde die huurder bijna 30.000 euro biodiesel per maand (zet dat eens af tegen een maandhuur!). De grens blijft hard: een aansluiting verzwaren duurt jaren, een marktomslag kan in achttien maanden. En in die periode kunnen goedlopende bedrijven flink verzwakken; kijk maar hoe snel het in de coronaperiode ging.

### Downtime is killing

Voor de eindgebruiker telt leverzekerheid net zo zwaar als prijs. Een vriescel wacht niet. Een orderpicklijn ook niet. De laagste kilowattuurprijs is niks waard als het systeem drie dagen plat ligt. O&M, redundantie en korte responstijden zijn geen bijzaak. Het is de business case, en het kost geld als je het laat liggen.

### Waterstof en de andere routes

Waterstof kwam langs als alternatief. Voor de komende vijf tot tien jaar valt het af, vooral op kosten. Elektrisch laden bouw je truck voor truck op. Waterstof en electric road systems vragen eerst schaal en bezetting voordat de rekening klopt. De conclusie aan tafel was kort: elektrificatie wint.

### De kern van de discussie

Vijf jaar geleden was een zonne-installatie de kers op de taart. Leuk extraatje. De vraag nu is een andere: is de taart zonder kers nog wat waard? Voor logistiek vastgoed kantelt dat antwoord. Een pand zonder elektrificatieplan draagt straks het risico. Een pand met betaalbare, stabiele stroom houdt zijn huurder.  
Huurders en verhuurders zitten in een zogeheten split-incentive-relatie. De een wil meer huur, de ander minder. Rond elektrificatie hebben ze voor het eerst hetzelfde belang. Los je het energievraagstuk samen op, dan geef je de huurder zekerheid en een lage prijs, en bescherm je tegelijk de principal value. De afschrijftermijnen van vastgoed, panelen, batterij en laadinfra lopen niet gelijk, en de huurtermijn staat daar weer los van. Dat is geen blokkade. Het is juist de reden om er samen uit te komen, want een opgelost energievraagstuk opent het gesprek over termijn en huur. Niks doen is ook een keuze. Die kost je geld, en zeer waarschijnlijk een veelvoud van de kosten van de te treffen maatregelen.

---

Benieuwd wie aan tafel zat? De namen en mijn dank staan in de [LinkedIn-post](https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7468564860948180992/) van die dag.

Vraag aan de logistieke vastgoedfondsen: prijs je het ontbreken van een elektrificatieplan al in bij acquisitie, of nog niet?

Sampre energy assets: clarity before you invest, control after you do.

# Gerelateerde projecten

##### [![Thumbnail](https://sampre.io/hs-fs/hubfs/raw_assets/public/sampre/images/module-media/projects1.jpg?height=900&name=projects1.jpg) DHG - Roosendaal](https://www.sampre.nl)

##### [![Thumbnail](https://sampre.io/hs-fs/hubfs/raw_assets/public/sampre/images/module-media/projects2.jpg?height=900&name=projects2.jpg) XXL sorteercentrum PostNL](https://www.sampre.nl)

##### [![Thumbnail](https://sampre.io/hs-fs/hubfs/raw_assets/public/sampre/images/module-media/projects3.jpg?height=900&name=projects3.jpg) Logistiek warehouse](https://www.sampre.nl)

![logo\_sampre\_icon\_white](https://sampre.io/hubfs/logo_sampre_icon_white.svg)

- Organisatie 
    - [Over ons](https://sampre.io/sampre-over-ons)
    - [Portal login](https://portal.sampre.io/)
    - [Contact](https://sampre.io/nl/contact)
    - [Kom bij ons werken!](https://sampre.io/sampre-werken-bij)
- Producten 
    - [Operate](https://sampre.io/operate)
    - [Develop](https://sampre.io/develop)
- Inzichten 
    - [Kennisbank](https://sampre.io/kennisbank)
    - [Projecten](https://sampre.io/projecten)
- Contact 
    - IJsbaanpad 2   
      1076 CV Amsterdam  
      [info@sampre.io](mailto:info@sampre.io)
    - LinkedIn

![B-Corp-Logo-White-RGB-1](https://sampre.io/hs-fs/hubfs/B-Corp-Logo-White-RGB-1.png?length=480&name=B-Corp-Logo-White-RGB-1.png)

© Sampre. All rights reserved.

- [Privacy Policy](https://sampre.io/privacy-policy)
- [Sitemap](https://sampre.io/sitemap)

```json
{
  "@context" : "https://schema.org",
  "@type" : "BlogPosting",
  "author" : {
    "@type" : "Person",
    "name" : "Alex Muhring",
    "url" : "https://sampre.io/kennisbank/author/alex-muhring"
  },
  "dateModified" : "2026-10-14T15:20:37.530Z",
  "datePublished" : "2026-10-14T13:17:03.000Z",
  "headline" : "Wat is je logistieke pand straks nog waard zonder elektrificatieplan?",
  "image" : [ "https://sampre.io/hubfs/IMG_8703.jpg" ],
  "mainEntityOfPage" : {
    "@id" : "https://sampre.io/kennisbank/wat-is-je-logistieke-pand-straks-nog-waard-zonder-elektrificatieplan",
    "@type" : "WebPage"
  },
  "publisher" : {
    "@type" : "Organization",
    "logo" : {
      "@type" : "ImageObject",
      "url" : "https://sampre.io/hubfs/SAMPRElogo-3.png"
    },
    "name" : "Sampre"
  }
}
```

```json
{
  "@context" : "https://schema.org",
  "@type" : "Organization",
  "address" : {
    "@type" : "PostalAddress",
    "addressCountry" : "NL",
    "addressLocality" : "Amsterdam",
    "postalCode" : "1076 CV",
    "streetAddress" : "IJsbaanpad 2"
  },
  "alternateName" : "Zoncoalitie",
  "description" : "Sampre is the independent platform for energy assets in commercial real estate, based in Amsterdam. We earn nothing from any scope we assess.",
  "email" : "info@sampre.io",
  "foundingDate" : "2016",
  "legalName" : "Zoncoalitie Exploitatie B.V.",
  "logo" : "https://sampre.io/hs-fs/hubfs/SAMPRElogo-3.png?width=359&height=98&name=SAMPRElogo-3.png",
  "name" : "Sampre",
  "sameAs" : [ "https://www.linkedin.com/company/sampreenergy/" ],
  "url" : "https://sampre.io/"
}
```