Discussielunch #1 | 20 januari 2026 | Amsterdam

In januari organiseerde Sampre (destijds Zoncoalitie) de eerste in een reeks discussielunches in 2026. Het format: een klein gezelschap van professionals met verschillende rollen en belangen, een concreet thema, en negentig minuten om scherp te krijgen waar keuzes in de praktijk houdbaar zijn en waar niet. Aan tafel zaten vastgoedeigenaren, taxateurs en een energieadvocaat.

Het vraagstuk

Bij PV op commercieel vastgoed wordt de investering op twee manieren gestructureerd. Optie een: opname in het gehuurde. De PV wordt onderdeel van de huurovereenkomst en de kosten worden verrekend via de huur. Dat leidt tot een hogere huurprijs en daarmee tot een hogere waardering. Er is één kasstroom. Optie twee: een allonge of operationeel lease. Een apart contract naast de huurovereenkomst, met eigen afspraken over prijs, looptijd, onderhoud en risico. De inkomsten uit die lease worden eveneens meegenomen in de waardering, maar het zijn twee kasstromen in plaats van één.

De centrale vraag was niet wat juridisch kan, maar wat in de praktijk blijft werken. Zeker als er op termijn batterijopslag en laadinfrastructuur bij komen.

Twee aanpakken, twee logica’s

Waar de ene partij aan tafel kiest voor triple net contracten waarbij de huurder verantwoordelijk is voor het volledige onderhoud inclusief PV, kiest de ander in het merendeel van de gevallen voor een apart contract. De logica achter opname in het gehuurde is eenvoud: één contract, één set afspraken. De logica achter de allonge is flexibiliteit: bestaande huurovereenkomsten hoef je niet open te breken, en per gebouw kan je maatwerk leveren op prijs, looptijd en onderhoud.

Een belangrijk detail bij de allonge: de prijs wordt vaak vastgezet als een vast jaarbedrag, niet per kilowattuur. Dat heeft een fiscale reden. De energiebelastingvrijstelling voor eigen opwek vereist dat de huurder voor eigen rekening en risico opwekt. Afrekenen per kilowattuur brengt het risico mee dat de Belastingdienst de constructie niet accepteert. De toets die daarbij wordt gehanteerd is dat de kans op prijsaanpassing niet meer dan 10% mag zijn. In de praktijk betekent dat een vast tarief, met beperkte ruimte voor indexatie.

De voordeelberekening die aan de huurder wordt gepresenteerd dient als basis om aan te tonen dat hij altijd voordeliger uit is dan bij volledige afname van het net.

Drie juridische aandachtspunten

Er werden drie concrete risico’s besproken.

Ten eerste de eigendomsstructuur. Als de eigenaar van de installatie dezelfde is als de gebouweigenaar, vervallen veel complicaties rondom natrekking. Het IPP model, waarbij een derde partij eigenaar is van de installatie, raakt om die reden uit de mode.

Ten tweede de energiebelastingvrijstelling. Zoals hierboven beschreven: afrekenen op kilowatturen is fiscaal risicovol. Een vast tarief met beperkte indexatie is de gangbare oplossing, maar de juridische ruimte daarvoor is smal.

Ten derde het risico bij huurderswisseling of voortijdige beëindiging. Als de investering niet is terugverdiend op het moment dat de huurder vertrekt, draagt de eigenaar het restrisico. Dat maakt de keuze tussen gehuurde en allonge direct relevant voor de terugverdientijd.

Opstalverzekering als blinde vlek

Een thema dat aan tafel veel herkenning opriep was de opstalverzekering. De standaardclausule in de meeste polissen vereist een periodieke Scope 12 inspectie, minimaal eens per drie jaar, met een hersteltermijn van vier maanden voor geconstateerde gebreken. Wordt daar niet aan voldaan, dan kan de verzekeraar bij schade een eigen risico toepassen of in het ergste geval niet uitkeren.

Bij een triple net structuur ligt die verantwoordelijkheid formeel bij de huurder. In de praktijk komt het voor dat huurders verzaken. Een van de partijen aan tafel beschreef hoe zij in ten minste één geval het heft in eigen hand hadden genomen, de installatie twee maanden hadden uitgezet en het onderhoud zelf hadden laten uitvoeren, met de voorspelbare discussie met de huurder tot gevolg.

Bij een allonge houdt de eigenaar die verantwoordelijkheid dichter bij huis. Het onderhoud en de Scope 12 planning zijn dan onderdeel van een periodieke rapportage en worden aangestuurd door de eigenaar of zijn asset manager.

Taxatie: een onvolledige puzzel

De taxateurs aan tafel gaven aan dat zij standaard uitgaan van normaal functionerende installaties en geen bouwkundige gebreken. Dat is geen desinteresse, maar een praktische begrenzing: een taxatie kan niet alles controleren. De consequentie is dat een investeerder die een pand koopt met PV, in de due diligence zelf moet borgen dat de technische staat en compliance in orde zijn. Dat gebeurt niet altijd.

Een opvallend punt uit de discussie: het werkelijke energieverbruik per vierkante meter speelt bij taxaties nauwelijks een rol. De gegevens zijn simpelweg niet beschikbaar. De nieuwe Energiewet biedt hier mogelijk een opening. Met het NORMO, de gegevensuitwisselingsentiteit die onder die wet is opgericht, kan energiedata per EAN nummer worden opgevraagd met toestemming van de eigenaar. Als dit in de praktijk gaat werken, verandert dat de informatiepositie van taxateurs, investeerders en financiers fundamenteel.

De kern van de discussie

Er was geen consensus over welke structuur beter is. Dat was ook niet het doel. Wat wel duidelijk werd: de keuze tussen gehuurde en allonge is geen juridische formaliteit. Het bepaalt wie verantwoordelijk is voor onderhoud, wie het verzekeringsrisico draagt, hoe de terugverdientijd eruitziet bij huurderswisseling, en of de structuur houdbaar is als er batterijen en laadinfrastructuur bij komen.

De deelnemers waren het over één ding eens: zodra de scope van elektrificatie breder wordt dan PV alleen, wordt opname in het gehuurde steeds lastiger. De verschillende assets hebben andere afschrijftermijnen, andere kasstromen, en vereisen andere afspraken over teruglevering en transportcapaciteit. Een apart contract biedt daar meer ruimte voor.

Dat betekent niet dat de allonge altijd de betere keuze is. Het betekent dat de keuze bewust moet worden gemaakt, met oog voor de langere termijn van het gebouw en het portfolio.

Benieuwd wie aan tafel zat? De deelnemers en mijn dank vind je in de LinkedIn-post van die dag.